“เงินเดือนเท่านี้ สามารถซื้อผ่อนคอนโดได้ราคาเท่าไร” มักจะเป็นคำถามแรก ๆ ที่ผุดขึ้นมาในหัวของคนที่จะซื้อคอนโด การปล่อยกู้สินเชื่อคอนโดโดยดูที่กำลังผ่อน 1 ใน 3 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ตอนนี้ได้เปลี่ยนไปแล้ว การที่จะได้คอนโดซักห้องก็จะต้องเตรียมเงิน เตรียมใจ และเตรียมแรง มากกว่าที่ผู้อยากมีคอนโดหลังแรกวาดฝันเอาไว้ เรามาดูกันดีกว่าว่าตั้งแต่เริ่มต้นไปจนถึงผ่านการอนุมัติสินเชื่อ มนุษย์เงินเดือนจะต้องเจอกับอะไรกันบ้าง

1. เงินจอง คือเงินก้อนแรกที่จะต้องจ่าย

เมื่อเราได้คอนโดมิเนียมที่ถูกใจแล้ว และเราตั้งใจที่จะซื้อที่นี่จริง ๆ เงินก้อนแรกที่เราจะต้องจ่ายคือเงินจอง ซึ่งค่าจองก็จะขึ้นอยู่กับแต่ละที่ โดยส่วนใหญ่จะเริ่มต้นที่ 10,000 บาท สำหรับโครงการที่เสร็จแล้วพร้อมอยู่

แต่สำหรับโครงการที่ยังไม่เสร็จ หรืออยู่ในช่วงพรีเซล ก็จะมีการทำสัญญาเพื่อผ่อนดาวน์ ซึ่งตรงนี้จะยังไม่สามารถทำเรื่องกู้สินเชื่อธนาคารได้ จะเป็นการจ่ายให้กับทางโครงการโดยตรง เงินจำนวนนี้จึงไม่มีอัตราดอกเบี้ย ทั้งนี้อยากให้คุณผู้อ่านดูสัญญาให้ดี ๆ เพราะในบางโครงการจะระบุเอาไว้ว่า ถ้ากู้ไม่ผ่าน หรือโครงการเสร็จล่าช้า จะคืนเงินหรือชดใช้ค่าเสียหายให้ด้วย

2. เงินเดือนเท่านี้ ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไร กู้ซื้อคอนโดราคาเท่าไรได้บ้าง

ข้อมูลปัจจุบันจะคิดง่าย ๆ จะตกหมื่นละล้าน เช่น ถ้าเงินเดือนเรา 15,000 บาท ก็จะกู้ได้ประมาณ 1.5 ล้านบาท

นี่คือมูลค่าที่กู้ได้ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าเป็นมูลค่าที่เหมาะสมต่อการผ่อน เนื่องจากการผ่อนจะตกอยู่ที่ล้านละ 7,000 บาท หมายความว่า ถ้าคอนโดราคา 1 ล้านบาท ต้องผ่อน 7,000 บาทต่อเดือน ราคา 2 ล้านบาท ต้องผ่อน 14,000 บาทต่อเดือน เป็นต้น หากซื้อคอนโดในราคาเต็มพิกัด ความสามารถของเงินเดือนเลยอาจจะตึงเกินไป คนส่วนใหญ่จึงนิยมที่จะใช้ 1 ใน 3 ของเงินเดือนเป็นความสามารถในการผ่อน เช่น เงินเดือน 15,000 บาท 1 ใน 3 ของเงินเดือนคือ 5,000 บาท สามารถกู้คอนโดได้ในราคา 770,000 บาท

3. ยื่นเรื่องกู้สินเชื่ออย่างไรให้ผ่านง่าย ด้วยวิธีง่าย ๆ ในการสร้างเครดิต

ทางที่ดีที่สุดของการยื่นกู้แล้วผ่านได้ง่าย ๆ คือต้องไม่มีหนี้ค้างชำระปรากฏในฐานข้อมูลเครดิตบูโรของเราเลย และข้อมูลเครดิตบูโรของเราไม่ควรมีประวัติด่างพร้อยด้วย การที่จะยื่นกู้แล้วผ่านได้ง่ายจึงต้องเตรียมตัวตามขั้นตอนดังนี้

3.1 มีข้อมูลในเครดิตบูโร หมายความว่าเราต้องเคยยื่นกู้อะไรสักอย่างกับสถาบันการเงิน ได้รับการอนุมัติ ชำระตรงทุกงวด และควรชำระหนี้นั้นจนหมดไปแล้ว  หรือถ้าจะให้ง่ายที่สุดคือต้องมีบัตรเครดิตสักใบหนึ่ง มีการใช้จ่ายทุกเดือนเป็นเวลาอย่างต่ำ 6 เดือน และทุกเดือนควรจ่ายเต็มวงเงิน ไม่จ่ายขั้นต่ำ เพราะการมีหนี้คงค้าง ธนาคารจะนำหนี้เหล่านั้นไปคิดด้วย ส่วนสาเหตุที่ต้องมีข้อมูลการชำระหนี้ปรากฏในเครดิตบูโรนั้น เป็นเพราะว่าธนาคารจะทราบภาระหนี้ของเราได้จากเครดิตบูโรเพียงอย่างเดียว และข้อมูลเหล่านี้จะบ่งบอกถึงวินัยในการชำระหนี้ด้วย 

3.2 หากจ่ายบัตรเครดิตไม่เต็มวงเงิน หรือจ่ายขั้นต่ำบ่อย ๆ แต่สามารถจ่ายเต็มได้ในงวดล่าสุด ในกรณีที่ต้องการยื่นกู้สินเชื่อคอนโดเลย แนะนำให้ยกเลิกบัตรไปก่อน และรอ 30 - 45 วัน จึงยื่นกู้  เนื่องจากต่อให้ในงวดสุดท้ายเราชำระเต็ม แต่ธนาคารจะมองย้อนหลังไป 6 เดือน และนำหนี้คงค้างใน 6 เดือนนั้นมาคิดรวมกับความสามารถในการผ่อนชำระด้วย การปิดบัตรไปเลยจะทำให้ธนาคารเห็นสถานะว่าบัตรถูกปิด และไม่นำข้อมูลบัตรเครดิตมาคิด แต่ถ้าหากยังต้องการใช้บัตรเครดิตอยู่ หลังจากที่ธนาคารอนุมัติแล้ว สามารถเปิดบัตรเครดิตได้ทันที เพราะบัตรเครดิตเองจะมีกระบวนการยื่นขอตรวจเครดิตบูโรซึ่งในช่วงก่อน 30 วัน หลังจากที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อคอนโด เครดิตบูโรจะยังไม่อัพเดท และสินเชื่อบัตรเครดิตก็ยังมองไม่เห็นข้อมูลนี้เช่นกัน 

3.3 ผ่อนของให้หมด ก่อนยื่นกู้ การผ่อนของอะไรก็ตามแม้ว่าจะ 3 เดือน 6 เดือน หรือ 10 เดือน โดยเฉพาะผ่านบัตรเครดิต ยอดของการผ่อนในแต่ละงวดธนาคารจะนำมาคิดด้วย เช่น ผ่อนของเดือนละ 2,000 บาท ธนาคารจะนำไปลบจากวงเงินกู้ของเรา จากกู้ได้ 1.5 ล้าน ก็จะเหลือ 1.3 ล้าน ดังนั้นก่อนยื่นกู้สินเชื่อควรผ่อนของให้หมดก่อน หรือโทรคุยกับบัตรเครดิตเพื่อขอชำระยอดผ่อนของทั้งหมดก็ได้ อย่างไรก็ตามเมื่อเราไม่เหลือยอดผ่อนของแล้ว อาจจะต้องรอประมาณ 30 - 45 วัน หลังจากนั้นเพื่อให้ข้อมูลปรากฏบนเครดิตบูโรของเรา 

3.4 ติด  Black list ลองคุยกับธนาคารที่ยื่นกู้ ปกติแล้วคนที่มีประวัติการติด Black list จะต้องรอประมาณ  2 ปี เพื่อให้ประวัตินั้นหายไปจากฐานข้อมูลเครดิตบูโร แต่จริง ๆ แล้วหากเรามั่นใจในความสามารถในการผ่อนชำระ และฐานะทางการเงิน สามารถเข้าไปขอคุยกับธนาคารเพื่อเตรียมตัวและให้ธนาคารพิจารณาเป็นเคส ๆ ไปได้เช่นกัน ซึ่งมีลูกค้าหลายคนที่ติดแบล็คลิสแต่ก็ยังสามารถกู้สินเชื่อคอนโดผ่านได้อยู่ไม่น้อย

3.5 เป็นผู้ค้ำประกันให้บุคคลอื่นไม่มีผล จนกว่าผู้กู้ที่เราค้ำให้จะผิดสัญญา จ่ายไม่ตรงเวลา หรือติด Black list การเป็นผู้คำประกันค่อนข้างเสี่ยงมาก เพราะเป็นตัวแปรที่เราควบคุมได้ยาก ถ้าผู้กู้จ่ายหนี้ตรงเวลาข้อมูลจะไม่ขึ้นในเครดิตบูโรของเรา แต่ถ้าหากมีการผิดชำระ โดยเฉพาะติดแบล็คลิส หนีหนี้ แน่นอนว่าข้อมูลนี้จะไปปรากฏบนเครดิตบูโรของเราแน่นอน และจะทำให้ธนาคารไม่มั่นใจที่จะปล่อยสินเชื่อให้เราอย่างแน่นอน

3.6 เงินเก็บ และรายการเดินบัญชี บางธนาคารไม่ได้พิจารณาในจุดนี้มาก แต่บางธนาคารก็ต้องการที่จะดูเพื่อความมั่นใจเช่นกัน เพราะเงินเก็บเหล่านี้จะต้องนำมาจ่ายให้กับค่าใช้จ่ายจิปาถะที่มากับการซื้อคอนโด เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่ากองทุน ค่าส่วนกลาง หรือแม้แต่ค่าตกแต่ง การมีรายได้ที่ต่อเนื่อง มีเงินเก็บ และรายการเดินบัญชีที่ไม่ผิดปกติ จะเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ธนาคารตัดสินใจปล่อยกู้ให้เราได้ง่ายขึ้น 

3.7 การยื่นขอดูเครดิตบูโรบ่อยอาจจะมีปัญหา เนื่องจากทุกครั้งที่เรายื่นกู้ ไม่ว่าจะรถ บ้าน หรือบัตรเครดิต ทางผู้ให้สินเชื่อจะทำการตรวจสอบโดยการยื่นขอดูเครดิตบูโร และข้อมูลการขอดูเครดิตบูโรจะปรากฏภายใน 30 - 45 วันให้หลัง หากมีการยื่นขอดูอย่างต่อเนื่อง ธนาคารอาจจะคิดว่าเราอาจจะเปิดบัตรเครดิตเพิ่ม หรือมีการกู้อย่างอื่นก่อนหน้า ทำให้ธนาคารชะลอการปล่อยกู้ หรือไม่อนุมัติเลยได้เช่นกัน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้แนะนำว่า เวลากู้สินเชื่อคอนโดให้ยื่นไปหลาย ๆ ธนาคารพร้อมกันเลย เพราะในช่วงเวลาเดียวกันธนาคารจะตรวจหากันไม่เจอ สำหรับสินเชื่อเพื่อตกแต่งหรือสินเชื่ออื่น ๆ เช่นบัตรเครดิต หลังจากที่สินเชื่อคอนโดอนุมัติตามที่เราต้องการแล้วก็ให้ยื่นกู้ต่อไปได้เลย เพราะข้อมูลการผ่อนคอนโดของเรายังไม่ปรากฏ

4. ฐานเงินเดือนถึง แต่ธนาคารปล่อยกู้ที่เท่าไร?

การปล่อยกู้ของธนาคารจะใช้หลาย ๆ ปัจจัยเป็นส่วนประกอบ ถ้าอันไหนที่ลงล็อกธนาคารจะปล่อยตัวนั้น ดังนั้นจึงขอแยกเป็นหัวข้อย่อยกันก่อน ขอให้ผู้อ่านลองไล่ดูแต่ละข้อ เพราะทุกปัจจัยจะส่งผลอัตราเงินกู้ที่ธนาคารจะยอมปล่อยด้วย 

4.1 ปล่อยสินเชื่อตามราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง ธนาคารจะตรวจสอบราคาของคอนโดจาก 2 ช่องทางเป็นหลัก หนึ่งคือให้เจ้าหน้าที่ไปประเมินราคาโดยดูจากที่ดินและสภาพตึก ซึ่งบางธนาคารจะใช้ฝ่ายประเมินของตัวเอง ส่วนบางธนาคารก็จะใช้ทีมงานที่เป็น Outsource ธนาคารจะนำราคาประเมินมาเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริง หากราคาไหนต่ำกว่าธนาคารจะยึดการปล่อยกู้ที่ราคานั้น

4.2 ปล่อยกู้ 100% หรือ 80% การที่ธนาคารยึดการปล่อยสินเชื่อตามราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน ยังต้องนำมาคิดกับนโยบายของธนาคารต่อโครงการนั้น ๆ ด้วย ว่าธนาคารจะปล่อยกู้ให้คอนโดนั้น ๆ ที่ 100% หรืออื่น ๆ ธนาคารที่ปล่อยกู้ไม่ถึง 100% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน เกิดจากการที่ธนาคารไม่ได้มีการทำโปรโมชั่น หรือไม่ได้เข้าร่วมกับคอนโดมิเนียมโครงการนั้น ๆ แต่อย่างไรก็ตามหากคุณผู้อ่านได้เข้าไปคุยกับพนักงานขายของโครงการ ทางโครงการจะแนะนำธนาคารที่สามารถปล่อยกู้ 100% ให้อยู่แล้ว สำหรับคอนโดมือสองส่วนใหญ่ธนาคารจะไม่ปล่อยที่ 100% ส่วนใหญ่จะปล่อยสินเชื่ออยู่ที่ 80% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน

4.3 ชื่อเสียงของ Developer มีผลกับการปล่อยกู้ อันนี้จะพลิกจากการประเมินกำลังผ่อนจากฐานเงินเดือนไปเลย เนื่องจากโดยปกติธนาคารจะปล่อยสินเชื่อโดยดูจากกำลังผ่อนต่อเดือน โดยจะคิดอยู่ที่ 60% - 70% แต่ถ้าเป็น Developer ที่ธนาคารให้ความเชื่อถือ จะสูงได้ถึง 80% เลยทีเดียว เช่นเงินเดือน 15,000 กำลังการผ่อนอยู่ที่เดือนละ 10,500 บาท แต่ถ้าเป็น Developer ที่ธนาคารเชื่อถือจะได้ถึง 12,000 ยอดที่กู้ได้จาก 1.5 ล้านบาท จะเป็น 1.7 ล้านบาท

5. ราคาขาย Vs ราคาประเมิน ที่บางครั้งไม่ได้สอดคล้องกัน 

5.1 บางโครงการตั้งราคาหลอกสำหรับยื่นกู้เอาไว้  นั่นรวมไปถึงส่วนลดต่าง ๆ ด้วย ซึ่งตรงนี้จะเป็นข้อดีของลูกค้าที่จะได้เงินส่วนต่างหลังจากธนาคารอนุมัติ ไปจ่ายค่าจิปาถะไม่ว่าจะเป็น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่ากองทุน หรือค่าส่วนกลาง รวมถึงหากธนาคารปล่อยกู้ต่ำกว่านั้น ก็ยังมีโอกาสที่จะครอบคลุมค่าคอนโดด้วย คล้ายกับการตั้งราคาไว้เผื่อต่อ 

5.2 ราคาหลอก หรือส่วนลด ไม่ใช่ว่าจะดีเสมอไป เนื่องจากหลาย ๆ ธนาคารจะใช้บริษัทประเมินกลาง ซึ่งบริษัทเหล่านี้ข้อมูลค่อนข้างแน่น พวกเขาทราบถึงราคาหลอกหรือส่วนลดที่ทางโครงการให้ และถ้าหากบริษัทมองว่าราคาของโครงการไม่ค่อยน่าเชื่อถือ พวกเขาจะคำนวนโดยยึดราคาที่ดินจากกรมที่ดิน ซึ่งบางครั้งราคาจะต่ำกว่าราคาที่ลดแล้วของทางโครงการอีก ทำให้กลายเป็นภาระของผู้กู้ที่จะต้องหาค่าส่วนต่างมาจ่ายเพิ่มขึ้น 

5.3 Developer ชื่อดัง เกรดดี ธนาคารจะมีลิสรายชื่ออยู่ และให้ความมั่นใจหากผู้กู้ผ่อนไม่ไหว ธนาคารสามารถยึดมาแล้วขายต่อได้ในราคาที่ไม่ขาดทุน ดังนั้นโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ธนาคารจะให้ราคาประเมินเท่ากับราคาซื้อขายจริง

6. โปรโมชั่นของธนาคาร และการทำประกัน
 
6.1 หลายธนาคารใช้การทำประกันเป็นเหมือนข้อแม้ในการปล่อยสินเชื่อ คือมีการบังคับให้ทำประกัน หรือถ้าทำประกันด้วยการปล่อยสินเชื่อก็จะง่ายขึ้น โดยประกันจะมีสัญญาประมาณ 15 ปี ในบางธนาคารหากเราผ่อนชำระคอนโดหมดภายใน 15 ปี ก็จะได้เงินที่ทำประกันไว้คืน ข้อดีของการประกันคือหากเกิดเหตุร้ายกับคอนโดของเรา หรือกับตัวเราเอง เราสามารถที่จะไม่ผ่อนคอนโดนั้นต่อได้ 

6.2 การผ่อนชำระกับธนาคารจะผ่อนเท่ากันทุกงวด แบบลดต้นลดดอก โดยการผ่อนในระยะแรกเงินส่วนใหญ่ที่เราจ่ายไปจะกลายไปเป็นค่าดอกเบี้ย และเมื่อจ่ายไปได้ระยะหนึ่งสัดส่วนของเงินต้นจะเพิ่มขึ้นในแต่ละงวด บางธนาคารจะมีโปรโมชั่นกับโครงการใหญ่ ๆ จะมีโปรโมชั่นการผ่อนแบบขั้นบันไดด้วย 

6.3 การกู้เพื่อตกแต่ง คือการกู้สินเชื่ออเนกประสงค์ ดอกเบี้ยจะเป็นอีกเรทหนึ่ง และระยะเวลาในการผ่อนก็จะเป็นอีกแบบหนึ่งเช่นกัน โดยธนาคารแต่ละที่จะกำหนดว่ากู้ได้กี่เปอร์เซนต์ของราคาห้อง ตามแต่โปรโมชั่นของธนาคารนั้น ๆ 

6.4 หลัง 3 ปีแรก ดอกเบี้ยที่เคยเป็นดอกเบี้ยตายตัว จะกลายเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัวซึ่งค่อนข้างสูง ทำให้เงินที่เราจ่ายกลายเป็นดอกเบี้ยซะส่วนใหญ่ หลายคนจึงใช้วิธีไปขอลดดอกเบี้ยกับทางธนาคาร หรือบางคนเลือกที่จะรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น ซึ่งการรีไฟแนนซ์นั้นอาจจะต้องทำประกันใหม่กับธนาคารอื่น และประกันที่ทำกับธนาคารเดิมสิ้นสุดลง ตรงนี้ลูกค้าเองจะต้องพิจารณากันเอาเอง ว่าการรีไฟแนนซ์จะได้คุ้มเสียหรือไม่

7. ค่าใช้จ่ายสุดท้ายก่อนเข้าอยู่คอนโดมีอะไรบ้าง และเท่าไร 

ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่คอนโดแล้วแต่โปรโมชั่นของตัวโครงการ หากไม่มีโปรโมชั่นลูกค้าจะต้องเตรียมเงินเอาไว้ประมาณ 80,000 - 100,000 บาทเป็นอย่างต่ำ แต่โดยรวมแล้วมีค่าใช้จ่ายปลีกย่อยดังนี้ 

7.1 ค่าทำสัญญา ค่าใช้จ่ายก็จะอยู่ที่ 30,000 บาทขึ้นไป ตรงนี้จะเป็นอะไรที่เกี่ยวกับการออกเอกสารสัญญาต่าง ๆ  

7.2 ค่ากองทุน บาท/ตร.ม. จะจ่ายครั้งเดียว ก็จะตกอยู่ราว ๆ 10,000 บาทขึ้นไป แล้วแต่โครงการ

7.3 ค่าส่วนกลาง บาท/ตร.ม./เดือน แต่จ่ายเป็นปี และจะเก็บล่วงหน้า 1 ปี ตัวนี้ก็ประมาณ 10,000 บาทขึ้นไปเช่นกัน

7.4 ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์ 2% ของราคาขาย แต่เรากับโครงการก็จะจ่ายกันคนละครึ่ง พูดง่าย ๆ คือเราออกแค่ 1%  แต่ตรงนี้ต้องรอดูโปรโมชั่น บางโครงการอาจจะฟรีให้เรา

7.5 ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า 5,000 บาท

การจะมีคอนโดมิเนียมซักห้องหนึ่งเป็นของตัวเองต้องผ่านหลายขั้นตอน ที่มีความยุ่งยากซับซ้อน ซึ่งเป็นธรรมดาที่ของราคาล้านกว่าบาทย่อมถูกสร้างมาเพื่อคนที่มีความพร้อมเท่านั้น อย่างไรก็ตามทางเราอยากให้ทางผู้อ่านที่ยังไม่มีประสบการณ์ในการซื้อคอนโดได้ลองศึกษากันเอาไว้ซักนิด และอย่าลืมสำรองเงินสำหรับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อย่างต่ำ 1 แสนบาทเอาไว้ด้วย

ที่มา : estopolis.com