อสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านหรือคอนโด เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่า การทำธุรกิจประเภทนี้จึงต้องมีเรื่องของกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้อง ตัวอย่างเช่นเมื่อมีการซื้อขาย ในทางกฎหมายกำหนดให้ต้องทำนิติกรรมเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาอย่างถูกต้อง ซึ่งขั้นตอนเหล่านี้มีวิธีตรวจสอบอย่างไร บทความนี้มีคำตอบค่ะ
บ้านหรือคอนโดมิเนียม ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเมื่อมีการซื้อขายในทางหมายกำหนดให้ต้องทำนิติกรรมเป็นหนังสือหรือเป็นลายลักษณ์อักษรไว้อย่างชัดเจน แต่ก่อนที่จะศึกษาหรือทำความเข้าใจกับวิธีตรวจสัญญาเวลาโอนบ้านหรือโอนคอนโด ทั้งในกรณีซื้อไว้เพื่อการลงทุนหรือเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ต้องเข้าใจขั้นตอนการซื้อขายและส่วนประกอบของสัญญาซื้อขายอย่างเข้าใจเสียก่อน
ความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขาย
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีสัญญาสองรูปแบบ ได้แก่ สัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งสองรูปแบบใช้แตกต่างกัน ดังนี้
1. หนังสือสัญญาซื้อขาย กรณีซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นเงินสดหรือจ่ายเงินกันเบ็ดเสร็จ ซึ่งบ้านหรือคอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือ และหนังสือสัญญาที่ทำขึ้นนั้นจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อได้ทำการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเรียบร้อยแล้ว
กรณีทำสัญญาซื้อขายโดยไม่ได้ทำการจดทะเบียนผลทางกฎหมายจะถือว่าสัญญาเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันทันที กรณีมีการชำระเงินกันแล้วผู้ซื้อผู้ขายต้องคืนเงินให้แก่กัน
2. หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับกรณีแรก แต่มีข้อกำหนดหรือได้ระบุว่าจะไปทำการโอนบ้านหรือคอนโดกันภายหลังจากวันที่ทำสัญญา และผู้ซื้อผู้ขายได้ตกลงซื้อขายโดยการวางเงินมัดจำไว้เป็นบางส่วน
การทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ ย่อมเป็นการปกป้องสิทธิทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หากมีการผิดนัดไม่ชำระส่วนที่เหลือหรือไม่มีการส่งมอบบ้านและคอนโด เมื่อเกิดเป็นคดีความการพิสูจน์ในชั้นศาลหากมีหลักฐานย่อมปกป้องผลประโยชน์ได้ดีกว่า
ส่วนประกอบของสัญญา
โดยทั่วไปสัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ มีส่วนประกอบ 10 ส่วน ดังนี้
1. รายละเอียดการจัดทำสัญญา เป็นข้อมูลวันเวลาที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำสัญญา
2. รายละเอียดของคู่สัญญา จะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้จะซื้อ และอีกฝ่ายคือผู้จะขาย โดยจะใช้รายละเอียดตามที่แสดงในบัตรประชาชนซึ่งสำเนาบัตรประชาชนจะเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญา
3. รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ เป็นรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขาย
4. ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน ระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไร จ่ายเงินในครั้งเดียวหรือมีการวางมัดจำ แบ่งการชำระเป็นกี่งวด ชำระเมื่อไร เป็นต้น
5. รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ คือการระบุวันที่ซึ่งจะให้มีการทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น อีกทั้งมีการกล่าวถึงเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยกำหนดอย่างชัดเจนว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนบ้างและรับผิดชอบเท่าไร
6. รายละเอียดการส่งมอบ ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะขายจะส่งมอบบ้านหรือคอนโดให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลากี่วันหลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
7. การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย เช่น คำรับรองของผู้ขาย ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายนั้นไม่มีภาระผูกพันใด ๆ
8. การผิดสัญญาและการระงับสัญญา จะกล่าวถึงการบังคับใช้ของสัญญาซื้อขายว่าจะเกิดผลต่อคู่สัญญาอย่างไรเมื่อฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา
9.ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ คือข้อตกลงเพิ่มเติมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นทางออกในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น
10. การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน การลงชื่อของผู้ซื้อและผู้ขายลงในสัญญาฯ พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คนร่วมลงชื่อรับทราบโดยสัญญาจะซื้อจะขายจะทำขึ้น 2 ฉบับและมีข้อความถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาฯ เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ
เมื่อศึกษารายละเอียดของสัญญาและขั้นตอนการซื้อขายอย่างเข้าใจ วิธีตรวจสัญญาเวลาโอนบ้านโอนคอนโด ก็เป็นเรื่องที่ทำได้ง่ายขึ้น
ที่มา : Homezoomer
------------------------------------------
ชมข้อมูลบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ คอนโดมิเนียม เพิ่มเติมได้ที่
Website : www.realasset.co.th
Facebook : www.facebook.com/RealAssetDevelopment
Instagram : www.instagram.com/realasset.development/
LINE@ : @realasset
Call Center : 1232
